El impuesto que casi siempre sorprende a quien vende una vivienda, explicado sin tecnicismos.
La plusvalía municipal (nombre técnico: IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un impuesto que cobra el ayuntamiento cuando vendes, heredas o donas un inmueble urbano, y que en teoría grava la subida de valor del suelo — no de la vivienda entera — durante el tiempo que ha sido tuyo.
Es un impuesto municipal, no estatal: cada ayuntamiento fija su propia ordenanza, por lo que el importe puede variar bastante de una ciudad a otra incluso para casos similares.
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el sistema anterior porque obligaba a pagar el impuesto incluso cuando el vendedor perdía dinero en la operación (vendía más barato de lo que había comprado).
Desde la reforma, se puede elegir entre el método objetivo (valor catastral × coeficiente según años de tenencia) o el método real (diferencia entre precio de compra y venta), aplicando el que salga más bajo.
Si demuestras que no ha habido incremento de valor real (con las escrituras de compra y venta), puedes quedar exento del impuesto — hay que solicitarlo expresamente en el ayuntamiento.
El importe exacto se calcula en la oficina de gestión tributaria del ayuntamiento donde está el inmueble, no en Hacienda. Muchos ayuntamientos tienen simuladores online, pero el dato definitivo siempre lo confirma la administración local, y conviene pedirlo antes de fijar el precio de venta si quieres saber cuánto te va a quedar realmente.
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo municipal que grava la revalorización del terreno (no de la construcción) desde que se adquirió el inmueble hasta que se transmite.
La paga el vendedor (o quien transmite el inmueble), salvo que se pacte lo contrario entre las partes en el contrato.
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, si se demuestra que no ha habido incremento real de valor del terreno (por ejemplo, se vende más barato de lo que se compró), no se debe pagar el impuesto. Hay que solicitarlo y acreditarlo ante el ayuntamiento.
Cada ayuntamiento aplica su propia ordenanza fiscal, con dos métodos posibles desde la reforma de 2021: el sistema objetivo (basado en el valor catastral y años de tenencia) o el real (diferencia entre precio de compra y venta), eligiendo el contribuyente el que resulte más favorable.
Guía orientativa, no constituye asesoramiento fiscal. La normativa y las ordenanzas municipales cambian — confirma siempre el cálculo con tu ayuntamiento o un gestor.
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